Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist es ratsam, die Bausubstanz des Objektes nach einer vorgelegten Systematik zu prüfen. Die häufigsten Fehlerquellen sind auch für den Laien gut zu erkennen. Im Folgenden wird eine Liste präsentiert, mit deren Hilfe Kaufinteressenten den baulichen Zustand einer gebrauchten Immobilie beurteilen und eventuelle Folgekosten einschätzen können. Die Liste konzentriert sich dabei auf die vier Schlüsselbereiche, die statistisch gesehen, die meisten Mängel bei  einer Immobilie aufweisen.

Dach:

Die häufigsten Mängel im Dachbereich betreffen:

• die Holzkonstruktion des Dachstuhls,
• eine mangelhafte Isolierung,
• undichte Fugen und
• undichte Dampfsperren.

Auftretender Schimmel und Wärmeverlust sind einige der Folgen, der oben genannten Schäden. Im Fall einer schadhaften Holzkonstruktion ist im Extremfall sogar der gesamte Dachstuhl zu ersetzen.

Jede Schadensform weist charakteristische Merkmale auf: 

• Der Dachstuhl sollte unbedingt auf Fressgänge im Holz und Bohrmehlhäufchen untersucht  werden. Beides deutet für sich genommen auf einen ersten Insektenbefall hin, der unbedingt behandelt werden muss.
• Ähnlich einfach sind die Folgen einer mangelhaften Isolierung zu erkennen. Verfärbungen im Dachstuhl oder nasses Holz sind ein erstes Anzeichen einer schadhaften Isolierung. Befinden sich Wasserflecken bzw. deutliche Spuren von Feuchtigkeit an der Decke des obersten Geschosses, ist eine ernsthafte Undichtigkeit im Dachbereich vorhanden. Im schlimmsten Fall kann ein über einen langen Zeitraum undichtes Dach, das deutliche Feuchtigkeitsspuren in den oberen Hausgeschossen hinterlässt, seine Tragfähigkeit ganz einbüssen.
• Undichte Fugen stellen im Vergleich dazu das sicherlich kleinere Übel dar. Über undichte Fugen gelangt Kaltluft von außerhalb in das Haus. Wärmeverlust und ein dadurch hervorgerufener erhöhter Energieverbrauch sind die Folgen dieses Baumangels.
• Der letzte potentielle Schwachpunkt ist eine eventuell undichte Dampfsperre in der Dachkonstruktion. Die Dampfsperre ist eine Form der Isolierung, welche an der Innenseite der Dämmung angebracht wird und luftdicht sein muss. Eine undichte Stelle kann die ganze Dampfsperre unbrauchbar machen, so dass sich Schimmel und Feuchtigkeit im Dachbereich ausbreiten kann.

Fassaden/Innenwände:

Risse, veralteter Putz und fehlende bzw. unzureichende Wärmedämmungen stellen die Schwachpunkte alter Fassaden dar. Das Erkennen der oben aufgezählten Schwachpunkte bereitet auch dem Laien keinerlei Probleme. Die Verwendung eines modernen, wasserabweisenden Putzes, im Gegensatz zu einem veralteten "wasseranziehenden" Putz ist vom Baujahr der Immobilie abhängig. Generell gilt, dass Altbauten fast ausschließlich mit veraltetem Putz errichtet worden sind. Entsprechend verbreitet sind die im Zusammenhang mit wasseranziehenden Putz verbundenen Probleme bei Altbauten. Wasser kann durch den Putz aufgesaugt werden, wodurch Feuchtigkeit in die eigentliche Bausubstanz eindringt. Trocknet die Feuchtigkeit nicht richtig aus entstehen im Winter Eiskristalle, die den Putz sprengen, so dass Risse in der Fassade entstehen. Durch diese Risse kann wiederum mehr Feuchtigkeit ins Bauwerk eindringen, was zu dauerhaften Schäden an der Bausubstanz selbst führen kann. Aber nicht nur der mangelhafte Putz ist verantwortlich für schadhafte Stellen an Fassaden und Wänden. Die Beschaffenheit der Risse gibt Experten Aufschluss darüber, wodurch diese verursacht worden sind. Insgesamt unterscheidet der Fachmann drei unterschiedliche Formen von Rissen in Wänden und Fassaden: Haarrisse, Netzwerkrisse und Spaltungen.

• Als Haarrisse bezeichnet man einzelne Risse, die eine Breite von weniger als 0,15 mm aufweisen. Feuchtigkeit und Frostausdehnung des Trägermaterials sind meistens die Ursache für die Entstehung von Haarrissen.
• Netzwerkrisse bilden, wie der Name bereits andeutet, ein netzartiges Rissmuster um einen Mittelpunkt herum. Auftretende Netzwerkrisse sind ein Zeichen für thermische Beanspruchung, Frost oder Alterung der Fassadenbeschichtung.
• Eine Spaltung erkennt man an der deutlichen Teilung des Mauerwerks in zwei getrennte Stücke. Gründe hierfür sind Veränderungen im Fundament, hervorgerufen durch Änderungen der Bodenverhältnisse oder des Wasserspiegels.

Eine fehlende Wärmedämmung ist für 50% des gesamten Energieverlusts einer Immobilie verantwortlich. Schlecht gedämmte Wände kühlen schnell ab und strahlen Kälte zurück in den Innenraum.  Der dadurch hervorgerufene Temperaturunterschied kann zur Bildung von Schimmel im Haus führen.

Keller:

Keller sind insbesondere bei Altbauten ein Problem. Eine ungenügende und bei Vorkriegsbauten ganz fehlende Isolierung des Mauerwerks nach außen hin erlauben der Feuchtigkeit in die Bausubstanz einzudringen. Feuchte Wände und Risse im Mauerwerk, Schimmelgeruch und ein erhöhter Energieverlust sind gut erkennbare Indizien für diesen Baumangel. Problematischer wird es, wenn die Feuchtigkeit mittels des Kapillareffektes in höher gelegene Stockwerke wandert. Dann droht sich der Schimmelbefall im ganzen Haus zu verbreiten. Die Beseitigung von Baumängeln im Keller bzw. Fundamentbereich des Hauses ist aufwendig und kostspielig. Das betroffene Gebäude muss frei gelegt und von außen nachisoliert werden. Ist eine Freilegung des Fundaments nicht möglich, beispielsweise wegen angrenzende Bebauung, bieten so genannte Horizontalsperren eine Lösung an. Die Horizontalsperre bezeichnet einen Vorgang, bei dem eine chemische Substanz durch Druckinjektion in die Kapillare des Mauerwerks eingeführt wird. Die in das Mauerwerk eingebrachte Masse hindert die Feuchtigkeit daran sich weiter im Gebäude auszubreiten.

Wasserleitungen:

Ob Blei, Kupfer, Edelstahl, verzinkter Stahl oder Kunststoff: Rohe können in den unterschiedlichsten Materialien verbaut werden.

• Blei- und Kupferrohren ist dabei besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Steht das Wasser länger in Rohren aus diesen Rohstoffen, legen sich Schadstoffe im Wasser ab, so dass ein Austausch der Leitungen in Betracht gezogen werden muss. Dies gilt vor allen Dingen bei, den bis in die 60er Jahre verwendeten Bleirohre. Aber auch Kupferrohre sind nicht unbedenklich, denn auch Kupfer kann in hoher Konzentration gesundheitsschädliche Auswirkungen haben. Allerdings ist bei Kupfer der Sachverhalt komplizierter. Im Inneren der Kupferrohre legt sich Kupferkarbonat ab, das das Trinkwasser vor eventuellen Ablagerungen ganz oder teilweise schützt. Dieser Schutzmechanismus ist jedoch vom PH-Gehalt des Wassers abhängig. Liegt dieser unter 0,7, so bietet das Kupferkarbonat keinen Schutz mehr. In diesem Fall ist ein Austausch der Rohre empfehlenswert.
• Nicht nur alte, sondern auch neue Rohre können gesundheitsschädliche Stoffe freisetzen. Dies gilt für Wasserleitungen aus verzinktem Stahl. Eine rostrote Verfärbung des Trinkwassers deutet auf eine beschädigte Verzinkung hin. In solchen Fällen kann Blei und Cadmium ins Trinkwasser geraten.  Abgesehen von gesundheitsgefährdenden Merkmalen, können Schäden im Leitungsnetz den potentiellen Neuerwerber einer Immobilie vor erhebliche finanzielle Belastungen stellen. So ist bei Installationen aus Edelstahl insbesondere die Verbindung zu anderen Metallrohren zu prüfen, da es hier häufig zu Kontaktkorrosion kommen kann.

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