Eine Verbesserung der Finanziellen Situation kann nicht nur durch eine Erhöhung des Kapitaleinkommens, sondern auch durch die Vermeidung von Kosten erzielt werden. In diesem speziellen Fall bedeutet dies Vermeidung von Mietkosten. Die Investition in die eigenen "vier Wände" hat die gleiche Rendite, wie der Kauf und die Vermietung einer vergleichbaren Wohnung oder auch eines Hauses.

Die Investition in beispielsweise die eigene Wohnung zu 80.000€, wodurch eine Kaltmiete von 430€ pro Monat eingespart wird hat eine Rendite von:

(430€ * 12) / 80.000€ = 6,45%

Zu den eingesparten Kosten kommen als Argumente hinzu, dass die Miete mit der Zeit steigt. Parallel hierzu steigt auch die Rendite. Zudem besteht eine größere Sicherheit, dass bei womöglich zukünftig finanziellen Problemen keine Miete zu zahlen ist und somit zumindest das "Dach über´m Kopf" gesichert ist.

Das gängiste Mittel zur Finanzierung eines Eigenheims ist ein Bausparvertrag. Zur Finanzierung der eigenen Wohnung/Haus hat man hierbei möglicherweise bessere Konditionen als durch eine "normale" Kreditfinanzierung. Zudem wird ein Bausparvertrag durch die "Wohnungsbauprämie" auch noch staatlich gefördert.

Ein Bausparvertrag ist in zwei Phasen unterteilt. Zu Beginn steht die Ansparphase, während der durch monatliche Raten Kapital angesammelt wird. Gleichzeitig wird das angesparte Kapital verzinst (Ansparzins). Abhängig der Kapitalhöhe, die am Schluss der Ansparphase zur Verfügung stehen soll, wird ein vordefinierter Anteil an Eingenleistung (monatliche Raten + Ansparverzinsen) verlangt. Bei einem Bausparvertrag über zum Beispiel 100.000€ wird eine Eigenleistung von 40% also 40.000€ verlangt. Das Kreditvolumen würde in diesem Fall dann 60.000€ betragen. Gleichzeitig wird anhand der Höhe der monatlichen Raten und des Ansparzeitraums eine Bewertungszahl ermittelt, die vorgibt, wann der Bausparkredit zuteilungsreif ist bzw. in Anspruch genommen werden kann. Dieses Vorgehen verhindert, dass die günstigen Konditionen mit viel Kapital heute gekauft und schon morgen genutzt werden. 

Die staatliche Förderung in Form der Wohnungsbauprämie beträgt jährlich 8,8% des eingezahlten Kapitals, wenn mindestens 50€ pro Jahr in den Vertrag eingezahlt werden. Gefördert werden bis zu 512€ eingezahltes Kapital bei Alleinstehenen und 1024€ für Verheiratete. Die Förderung beträgt also maximal 45,06€ bzw. 90,11€ p.a. Allerdings darf das zu versteuernde Einkommen 25.600€ p.a. bei Alleinstehenden bzw. 51.200€ p.a. bei Verheirateten nicht übersteigen. In diesem Fall entfällt die Förderung. 

In der zweiten Phase des Bausparvertrages, wird das in Anspruch genommene Darlehen wieder getilgt. Die Zinsen des Kredits sind günstiger als diese, die bei Banken verlangt werden. Zudem besteht die Möglichkeit jederzeit Sondertilgungen zu tätigen.

Der Bausparvertrag ist eine andauernde Zahlung von Raten. Sei es zum ansparen von Eigenkapital oder zur Tilgung des Kredits. Aufgrund des Einbezugs des Ansparzeitraums ist es sinnvoll einen Bausparvertrag auch dann schon abzuschließen, wenn der Kauf eines Eigenheims noch weit in der Zukunft liegt. Ist die Eigenleistung (in % des Vertragsvolumens) erreicht, können die Ansparraten gestoppt werden. Das angesparte Kapital wird weiter verzinst.

Die folgende Beispielrechnung für eine/n Alleinstehende/n soll den Vorteil der Finanzierung der eigenen "Vier Wände" durch einen Bausparvertrag im Vergleich zur reinen Kreditfinanzierung deutlich machen. Hierzu wird parallel zu der Ansparphase des Bausparvertrages das gleiche Kapital auf zum Beispiel einem Tagesgeldkonto angespart. Anschließend wird der erforderliche Restbetrag zur Finanzierung einer Wohnung per Bausparvertrag und Kredit berechnet. Die monatlichen Raten betragen für den Ansparzeitraum 150€ (1.800€ p.a.). Die monatlichen Raten für die Kreditkosten (Zinsen & Tilgung) betragen 500€ (6.000 p.a.). Die Tilgung nimmt mit sinkenden Kreditzinsen also zu (Annuitätendarlehen).

Das Beispiel ist in einigen Punkten vereinfacht. Die Ansparsumme pro Jahr zuzüglich der Wohnungsbauprämie bei der Berechnung des Bausparvertrages werden rein rechnerisch jeweils zum 01.01 eines Jahres angelegt und verzinst. Die Zinssätze für die Ansparphase sowie Kreditphase sind Annahmen.

Zinsen "Jahr 1" (BSPV) = (1*1.800€ + 45,06€) * 1,5% = 27,6759€

Da die 1.800€ jedoch in monatlichen Raten über das Jahr angespart werden, fallen in Summe also eigentlich weniger Zinsen an als dargestellt. Dies hat auf die letztendlich berechneten Summen jedoch keinen sehr großen Einfluss. Die Kreditvolumen berechnen sich aus der Differenz des benötigten Kapitals (100.000€) abzüglich der auf ein volles Jahr berechneten Ansparsumme. Diese beträgt 40.000€ (40% von 100.000€). Während der Kreditphase, werden die Zinsen entsprechend des Kreditzinssatzes für ein volles Jahr berechnet.

Kreditzinsen "Jahr 20" (Kreditfinanzierung) = 50.896,57€ * 9% = 4.580,69€

Die Zinsen werden von der jährlichen Kreditzahlung (6.000€) abgezogen. Der Rest wird zur Tilgung des Kreditvolumens verwendet.

Tilgung "Jahr 20" = 6.000€ - 4.580,69€ = 1.419,31€

Kreditvolumen "Jahr 21" = 50.896,57€ - 1.419,31€ = 49.477,26€

(Kreditfinanzierung)

Beträgt das Kreditvolumen weniger als 6.000€, wird der Kredit in diesem Jahr komplett getilgt. Beim Bausparvertrag ist dies nach 32 Jahren, bei der Kreditfinanzierung nach 36 Jahren der Fall.

Zum Schluss der Berechnung werden die entsprechnenden Positionen aufsummiert und verglichen (Differenzen).

Bei beiden Finanzierungsvarianten wird die gleiche Ansparleistung getätigt. Wie zuvor erwähnt, wird von den Bausparkassen eine gewisse Eigenleistung (monatliche Raten + Zinsen) verlangt. Für die Berechnung eines Bausparvertrages über 100.000€ mag diese bei 40% des Finanzierungsvolumens also 40.000€ liegen. Bei einer Ansparleistung von 1.800€ p.a. ist dies hier nach 19 Jaren der Fall.

Ansparleistung = 19 * 1.800€ = 34.200€ (+ Zinsen)

Die gleichen Raten werden für den Vergleich mit der Kreditfinanzierung ebenfalls berechnet. Allerdings wird in diesem Fall aller Wahrscheinlichkeit nach ein höherer Zinssatz erreicht werden können, als dies beim Bausparvertrag der Fall ist. Dementsprechend fallen für den Zeitraum der Ansparphase bei der Kreditfinanzierung in Summe mehr Zinsen an. Laut der Berechnung der Differenz beider Zinssummen, fallen bei der Kreditfinanzierung 9.140€ mehr Zinsen an.

Da dieser Punkt gegen den Bausparvertrag spricht, ist diese Differenz in rot gehalten. Ergebnisse, die für den BSPV sprechen, werden hingegen grün geschrieben.

Die in Summe angefallene Wohnungsbauprämie beträgt 19*45,06€ = 856,14€. Diese Position kann rein theoretisch auch den Zinsen zugesprochen werden.

Aufgrund der besseren Zinssituation der Kreditfinazierung ergibt sich am Ende der Ansparphase für den BSPV ein dementsprechend geringeres Endkapital und folglich auch ein höheres Kreditvolumen. Zum Zeitpunkt der Kreditzuteilung kann die im Beispiel berechnete Wohnung gekauft werden.

In der anschließenden Kreditphase offenbaren sich die Vorteile eines Bausparvertrages. Die Kreditzinsen des aufgenommenen Darlehens sind aller Wahrscheinlichkeit nach deutlich günstiger als sie durch eine Kreditfinanzierung erreicht werden. Die Differenz der bis zum Schluss angefallenen Kreditzinsen liegt im Beispiel bei 31.925€. Diese müssen bei einer Kreditfinanzierung zusätzlich aufgebracht werden. Im Falle des Bausparvertrages steht die Zinsdifferenz bei einer gleichbleibenden jährlichen Zahlung für den Kredit (6.000€) jedoch bereits zur Tilgung des Kredits zur Verfügung, weshalb dieser bereits ca. vier Jahre vor der Kreditfinanzierung getilgt ist.

In Summe werden beim BSPV 8.284€ weniger Ansparleistung aufgrund des schlechteren Ansparzinses erreicht (Ansparleistung = monatliche Raten + Zinsen + Wohnungsbauprämie). Die Kreditkosten (Kreditvolumen + Kreditzinsen) sind im Beispiel für ein Finanzierungsvolumen von 100.000€ um 23.641€ günstiger.

Die Eigenleistung (Ansparleistung + Kreditkosten) ist das Kapital, was im Beispiel zur Finanzierung eines Eigenheims im Wert von 100.000€ aufgebracht werden muss. Nutzt man hierfür einen Bausparvertrag müssen 23.641€ weniger bezahlt werden, als es bei einer Kreditfinanzierung der Fall wäre. Zudem ist derselbe ca. vier Jahre früher getilgt.

Der Mehraufwand des Kredits beträgt, bezogen auf die Kosten eines Bausparvertrages, 21,3%.  

Die Wohnung würde bei einer Kreditfinanzierung effektiv ca. 135.000€ kosten. Durch die Anwendung eines Bausparvertages kostet dieselbe Wohnung nur ca. 111.000€. 

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