| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |
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Beschreibung
Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Miet- und Pachtein- nahmen) werden aus steuerlicher Sicht verschiedene Kosten abgezogen, so dass sich das zu versteuernden Einkommen und damit die Einkommensteuerlast reduziert. Sollten durch die Vermietung Verluste entstanden sein, dann sind so genannte "negative Einkünfte" erzielt worden. Diese werden mit dem zu versteuernden Einkommen verrechnet und verringern somit die zu zahlende Einkommensteuer (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Berechnungsgrundlagen Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gestaltet sich folgendermaßen:
Es können nur Gebäude abgeschrieben werden, die zur Vermietung gedacht sind. Im Normalfall werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von Gebäuden linear abgeschrieben. Die degressive Abschreibung kann nur bei selbst erstellten oder beim Kauf von Gebäuden im Herstellungsjahr angewendet werden. Die entsprechenden Abschreibungssätze sind in Prozent angegeben und beziehen sich auf die Anschaffungs- bzw. Herstellkosten (§ 7 Abs. 5 EStG). Zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten sowie nach der Wertopfertheorie auch die Kosten eines vor dem Bau evtl. notwendigen Abbruch eines Gebäudes. Gebäudewert Mit einem Gebäude wird meist auch ein Grundstück erworben. Grundstücke sind nicht abschreibbar. Es sind höchstens Teilabschreibungen wegen andauernder Wertminderung möglich. Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten müssen entsprechend aufgeteilt werden. Der Wert des Grundstücks ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenrichtwert pro Quadratmeter und erworbener Grundstücksfläche (qm). Die Daten können über die "Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse" bezogen werden. Alternativ gibt es für z.B. Nordrhein-Westfalen die Internetseite http://www.boris.nrw.de, wo die Bodenrichtwerte, in Zonen unterteilt, angegeben werden. Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus für z.B. 80.000 € inklusive Grundstücksanteil erworben, könnte die Rechnung für den Wert des "Gebäudes" folgendermaßen aussehen: Kaufpreis: 80.000 € Bodenwert = 80 qm * 250 €/qm = 20.000 € Anteil Gebäudewert = 1 - Bodenwert / Kaufpreis = 1 - 20.000 € / 80.000 € = 1 - 0,25 = 0,75 = 75 % Abschreibbare Anschaffungskosten Wohnung = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * Anteil Gebäudewert Abschreibung Die Abschreibungssätze bei linearer Abschreibung sind folgendermaßen gestaffelt (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG):
Beträgt die Nutzungsdauer weniger als 50 bzw. 40 Jahre (50 * 2% = 100% bzw. 40 * 2,5% = 100%), so können die tatsächlichen Abschreibungsraten verwendet werden. Die Abschreibung für eine Wohnung mit einem Anteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten von insgesamt 66.000€, die z.B. im Jahre 1980 erbaut worden ist, berechnet sich die jährliche Abschreibung folgendermaßen: Jährliche Abschreibung = 66.000€ * 2% = 1.320 € Die Abschreibung wird jedes Jahr aufs Neue von den Mieteinnahmen abgezogen. Dies passiert so lange, bis der gezahlte Kaufpreis erstattet worden ist. Bei einer Abschreibung von 2% p.a. ist dies nach 100% / 2% = 50 Jahren der Fall. Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen. Das heißt, dass etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird. Erhaltungsaufwendungen werden für das entsprechende Jahr in voller Höhe steuerlich geltend gemacht (Werbungskosten, § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei größeren Erhaltungsaufwendungen für zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden (Wohnfläche > 50% der Nutzfläche) kann im Jahr der Bezahlung darüber entschieden werden, ob die Reparaturen direkt in voller Höhe abgesetzt werden oder auf einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren gleichmäßig verteilt werden (Garagen mit nicht mehr als einem Stellplatz pro Wohnung gelten ebenfalls als Wohnraum). ACHTUNG: Sollten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes mehr als 15 % (ohne Umsatzsteuer) des Anschaffungswertes für Instandsetzung und Modernisierungsarbeiten anfallen, gelten diese Kosten als "anschaffungsnahe Herstellkosten" und zählen somit zu den Anschaffungskosten. Diese müssen dann wie auch der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten mit 2 bzw. 2,5 % abgeschrieben werden und können nicht in voller Höhe im entsprechenden Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Zu den steuerlich zu berücksichtigen Finanzierungskosten für eine Immobilie gehören (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG):
Bei der Finanzierung eines Eigenheims sind Kreditzinsen als Werbungskosten nicht abzugsfähig. Versicherungen (vgl. Immobilien/Versicherungen) Ausgaben für die
sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Die Leistungen und Kosten einer Hausverwaltung sind frei verhandelbar und als Werbungskosten abziehbar. Haushaltsnahe Dienstleistungen Die Kosten für z.B. die Treppenhausreinigung oder die Gartenpflege können bis zu 20 % (max. 510 €) der Aufwendung steuerlich geltend gemacht werden (§ 35a Abs. 1 EStG). Die Aufwendungen müssen jedoch in der Einkommensteuererklärung separat ausgewiesen werden oder die Hausverwaltung muss eine Bescheinigung über die Kosten ausstellen (Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 03.11.2006, S. 5 Nr. 15). Es wird zwischen der Grundsteuer Typ A und B unterschieden. Typ A bezieht sich auf Grundstücke der Landwirtschaft (agrarisch). Typ B bezieht sich auf bebaute oder bebaubare Grundstücke. Die hier behandelte Grundsteuer ist vom Typ B. Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Dieser bezieht sich auf den Wert eines Grundstücks. Zum Grundstück gehören nach den deutschen gesetzlichen Bestimmungen auch als wesentliche Bestandteile insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude und sonstige bauliche Anlagen sowie der Aufwuchs. Die erste und letzte Hauptfeststellung des Einheitswerts war am 01.01.1964. Von Ausnahmen abgesehen, ist der Einheitswert von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird ein Vervielfältiger mit der erzielbaren Jahresnettokaltmiete (Stand 01.01.1964) multipliziert. Da in den neuen Bundesländern am 01.01.1964 keine Feststellung des Einheitswertes erfolgen konnte, wird für zum Beispiel Grundvermögen auf die zum 01.01.1935 ermittelten Einheitswerte mit zum Teil erhöhten Sätzen zurück gegriffen. Der Einheitswert wird wiederum mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Sie entspricht in den alten Bundesländern:
Anschließend wird das Ergebnis mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ergibt die jährlich zu entrichtende Grundsteuer. Für den Grund und Boden in z.B. Essen (Hebesatz 510%), auf dem ein Einfamilienhaus steht, dessen Einheitswert z.B. 17.000 € beträgt, würde jährlich folgende Grundsteuer zu entrichten sein: Grundsteuer = Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz der Gemeinde Grundsteuer = (17.000 € * 2,6‰ * 510%) = 225,42 € Im Normalfall wird dieser Betrag Anteilig pro Quartal bezahlt. In diesem Fall wären pro Quartal 225,42 € / 4 = 56,36 € fällig. Rechenbeispiel Die Berechnung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung mag letztendlich vielleicht so aussehen: 
Alle aufgeführten Preise und Kosten sind willkürliche Annahmen. Im Vordergrund steht das Rechenmodell zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens, der Netto-Einnahmen und der Netto-Rendite. Laut Tabelle wird die "Netto-Anfangsrendite" ausgegeben. Im Falle eines Annuitäten-Darlehens verändert sich das Verhältnis von Zinszahlung und Tilgung des Darlehens (vgl. Immobilien/Finanzierung/Annuitäten-Darlehen). Interne Links Immobilien - Wertermittlung - Discounted Cashlow Verfahren Berechnung der Einkommensteuerlast Altersvorsorge - Gesetzliche Rente |
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| Zuletzt aktualisiert am Montag, 26. Dezember 2011 um 11:59 Uhr |
Kommentare
Die Grundsteuer ist natürlich auch umlagefähig!
das ist richtig.
In der Beispielrechnun g steht fälschlicher Weise "Miete (inkl. Nebenkosten)". Das ist falsch (ich werde das demnächst berichtigen). Hier müsste eigentlich stehen "Kaltmiete". Die umlagefähigen Nebenkosten (z.B. Heiz- und Warmwasserkoste n) werden vom Mieter durch die Nebenkosten erstattet (Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten) und fließen nicht in die Berechnung des zu versteuernden Einkommens ein.
6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ,
2,6 ‰ für Einfamilienhäus er bis 38‘346.89 € des Einheitswerts,
3,5 ‰ für Einfamilienhäus er ab 38‘346.89 € des Einheitswerts,
3,1 ‰ für Zweifamilienhäu ser,
3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücke
Für die neuen Bundesländer (ausgenommen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ) gelten höhere Steuermesszahle n (5 ‰ bis 10 ‰)
Die im Beispiel angegebene Berechnung wurden irrtümlich mit % Angaben gemacht. Dadurch wird das Ergebnis der Grundsteuer dann 225.42 Euro sein und nicht wie bis jetzt 2254.20. Die wäre etwas gar hoch...
Wir bemühen uns!
Super, Danke. Endlich mal etwas was man auch als Laie versteht und sofort umsetzen kann. Besten Dank. Hoffe man findet noch mehr davon. Solchen Seiten sucht und braucht man.
Freut mich, dass wir Ihnen nützlich sein konnten. Das ist das Ziel, das wir verfolgen!
Gruß
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