| DCF Rechner |
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Erläuterung 1. Beschreibung Der oben dargestellte Rechner dient der Einschätzung eines möglichen Netto-Kaufpreises für eine Immobilie. Hierfür wird zunächst ein jährlich durchschnittlicher Überschuss abhängig der laufenden Einnahmen und Ausgaben bestimmt. Im Zweiten Schritt gibt es die Möglichkeit außerordentliche Einnahmen und Ausgaben einzuplanen (AO Einnahmen und AO Ausgaben). Dieser detailierte Planungshorizont reicht über die ersten fünf Jahre der gesamten Nutzungsdauer. Im Anschluss daran werden die zuvor bestimmten Durchschnittswerte zur Berechnung heran gezogen. Abhängig des Verzinsungsanspruchs werden Barwerte über die gesamte Nutzungsdauer inklusive eines eventuell anfallenden Restwertes berechnet. Die Summe der Barwerte bilden den Ertragswert. Der Ertragswert ist dieser Wert, der summiert um die Ein- und Auszahlungen der Investition am Ende der Nutzungsdauer einen Wert erreicht, der einer jährliche Verzinsung mit genau dem Verzinsungsanspruch entspricht. Zum Schluss der Berechnung wird zudem der Netto-Kaufpreis ausgegeben. Das ist der Kaufpreis, der einem Verkäufer angeboten werden kann und der mit den entsprechenden Kaufnebenkosten addiert genau den Ertragswert der Investition ergibt. 2. Objektdaten In den Objektdaten werden alle laufenden Einnahmen und Kosten eingetragen. Die Mieteinnahmen sind diese Einnahmen, die entweder als Warm oder aber als Kaltmiete kalkuliert werden. Dementsprechend werden die umlagefähige Kosten eingetragen. Umlagefähige Nebenkosten sind neben Heizkosten auch Kosten für z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Allgemeinstrom, Müllabfuhr usw. Nicht umlagefähige Kosten sind Kosten der Instandhaltung, Kreditkosten (Zins und Tilgung), Kosten der Hausverwaltung usw. Der Mietausfall bezeichnet entgangene Mieteinnahmen bei z.B. einem Mieterwechsel. Diese werden von den zu Anfang einkalkulierten Mieteinnahmen abgezogen. Als Ergebnis der Subtraktion aller Kosten von den Mieteinnahmen ergibt sich ein monatlicher bzw. jährlicher Überschuss. Dieser sollte einen zu erwartenden Durchschnittswert darstellen, der auch alle kalkulatorischen Kosten, wie z.B. einen Durchschnittswert für die Instandhaltung enthält. 3. Ertragswertberechnung Zu Beginn der Ertragswertberechnung wird die Nutzungsdauer der Immobilie in Jahren angegeben. Die ersten fünf Jahre der Investition werden deatailliert betrachtet. Dabei entsprechen die Einnahmen und Ausgaben den in den Objektdaten angegebenen Werten. Allerdings können außerordentliche Einnahmen und Ausgaben eingeplant werden (AO Einnahmen und AO Ausgaben). Diese Werte fließen in die weitere Berechnung mit ein. Hiermit kann zum Beispiel ein bereits jetzt bekannter Mieterwechsel oder aber eine größere Investition, wie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage detailliert eingeplant werden. Im Anschluss an die Planung wird der Verzinsungsanspruch eingegeben. Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, der entsprechend der Ein- und Auszahlungen der Investition als jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals gelten soll. Anschließend werden die Barwerte entsprechend den Erläuterungen des Artikels "DCF-Verfahren" berechnet. Sollte zum Ende der Nutzungsdauer ein Restwert bestehen, indem die Immobilie wieder verkauft wird, oder aber auch abschließende Kosten für z.B. den Abriss der Immobilie anfallen, in diesem Fall wird ein negativer Betrag angegeben, werden diese in dem Feld für Restwert angegeben. Zum Schluss der Berechnung steht der Etragswert als Summe aller abhängig der Nutzungsdauer relevanten Barwerte. Der Ertagswert steht als anfängliche Auszahlung am Beginn der Investition. Entsprechend der geplanten Ein- und Auszahlungen ist der Etragswert dieser Wert, mit dem der Verzinsungsanspurch realisiert werden würde. 4. Kaufpreisberechnung Im Falle eines Kaufs kommen auf den Käufer Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten zu. Der Netto-Kaufpreis ist dieser Wert, der als Kaufpreis bezahlt und inklusieve der Kaufnebenkosten genau den Ertragswert ergibt. Beispielrechnung: Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (Ertragswert) = 69.739 € Grundsteuer = 3,5% vom Netto-Kaufpreis Ertragswert = Netto-Kaufpreis + Netto-Kaufpreis * 3,5% + Netto-Kaufpreis * 2,5% + Netto-Kaufpreis * 3,57% Grunderwerbsteuer = 63.647,896... € * 3,5% ≈ 2.228 € |
| Zuletzt aktualisiert am Sonntag, 06. Februar 2011 um 21:40 Uhr |