Das hier dargestelle Verfahren zur Wertermittlung nennt sich "Discounted Cash Flow-Verfahren" (DCF-Verfahren).

Das DCF – Verfahren ermöglicht die Ermittlung des aktuellen Ertragswertes einer Immobilie.

Das Verfahren berücksichtigt den

• Nutzungszeitraum
• Erträge
• Kosten
• kalkulatorische Kosten
• Verzinsungsanspruch*

* Zinssatz risikoloser Kapitalanlagen (z.B. Tagesgeldkonto) plus Risikoprämie

Die ersten fünf Jahre der Investition werden detailliert betrachtet. Die restliche Nutzungszeit wird pauschal berechnet. Der geplante Liquiditätsüberschuss (Gewinn) wird mit dem internen Zinssatz (Verzinsungsanspruch) über die Jahre abgezinst. Die Summe der Barwerte ergibt den Ertragswert der Immobilie. Hieraus ergibt sich, dass umso weiter eine Schätzung in der Zukunft liegt, sie desto weniger stark ins Gewicht fällt.

In der Beispielrechnung wird der Ertragswert einer Wohnung berechnet. Die Kaltmiete beträgt 430 € pro Monat (12 * 430 € = 5.160 € pro Jahr), die Nebenkosten belaufen sich auf 55 € pro Monat. Es wird ein Mitausfallwagnis von 25 € (5,8% der Nettokaltmiete), eine Nutzungsdauer von 60 Jahren, sowie ein Verzinsungsanspruch von 5% (interne Verzinsung) angenommen. Im dritten Jahr nach dem Kauf werden Renovierungsarbeiten fällig (Kosten: 2.100 €).

Zu Beginn der Berechnung werden die notwendigen Daten gesammelt. Die Nutzungsdauer beruht auf der eigenen Abschätzung, durch zum Beispiel ein Baugutachten gestützt. Der Nettomietertrag entspricht der voraussichtlichen Kaltmiete pro Jahr. Umlagefähige Kosten entsprechen den Nebenkosten, die ein Mieter zu tragen hat. Dazu gehören zum Beispiel:

• Wasser
• Heizung
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• Gebäudeversicherung
• Beleuchtung
• Hauswart
• Antennenanlage
• usw.

Nicht umlagefähige Kosten sind diese Kosten, die der Vermieter zu tragen hat. Dazu gehören zum Beispiel:

• Haus- & Mietverwaltung
• Bankgebühren
• Instandhaltungskosten jeder Art
• Fensterwartung
• alle Anschaffungs- und Investitionskosten
• Grundsteuer
• usw.

Das Mietausfallwagnis sind kalkulatorische Kosten, die das Risiko des Ausfalls von Mietzahlungen durch zum Beispiel Leerstand in die Rechnung mit einbeziehen und werden in Prozent der Nettokaltmiete berechnet. 
Der Verzinsungsanspruch ist der Zins, zu dem das eingesetzte Kapital verzinst werden soll.

Die Berechnung des Ertagswertes im ersten Jahr geschieht zunächst durch die Subtraktion der Kosten von den Einnahmen. Hierzu werden zuerst die Bewirtschaftungskosten als Summe von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten sowie das Mietausfallwagnis berechnet. Die Bewirtschaftungskosten werden von den Einnahmen abgezogen. Das Ergebnis bildet den Liquiditätsüberschuss des entsprechenden Jahres. Anschließend wird der Barwert des Liquiditätsüberschusses berechnet.

Erläuterung Berechnung Barwert (überspringen) 

Der Barwert ist derjenige Wert, den zukünfitges Kapital zum heutigen Zeitpunkt hat. Wenn heute 100 € zu 5% Zinsen für genau ein Jahr angelegt werden, berechnen sich die Zinsen wie folgt:

Zinsen = 100 € * 5% = 5 €

Das Endkapital berechnet sich aus angelegtem Kapital plus Zinsen:

Endkapital = 100 € + (100 € * 5%)= 105 €

<=> Endkapital = 100 € * (1+5%) = 105 €

Anders ausgedrückt bedeutet die Rechnung, dass 105 €, die erst in genau einem Jahr ausgezahlt werden, heute nur 100 € wert sind. Denn werden heute 100 € zu 5% Zinsen angelegt, werden nach genau einem Jahr 105 € ausgezahlt.

Der Barwert gibt also den heutigen Wert zukünftiger Zahlungen unter Berücksichtigung des persönlichen Verzinsungsanspruchs an. Er wird nach der Umstellung der Formel des Endkapitals folgendermaßen berechnet:

Barwert = Endkapital / (1+Zinssatz)

Barwert = 105 € / (1+0,05) = 100 €

Die Berechnung des Barwertes für einen Liquiditätsüberschuss nach einem Jahr von 3.790 € bei einem Verzinsungsanspruch von 5% geschieht demnach folgendermaßen:

Barwert = 3.790 € / (1+0,05) = 3.609,52 € ≈ 3.610 €

Werden 100 € zu 5% nun für genau zwei Jahre angelegt, berechnen sich das Endkapital wie folgt:

Endkapital nach einem Jahr = 100 € * (1+5%) = 105 €

Endkapital nach zwei Jahren = Endkapital nach einem Jahr * (1+5%)

<=> Endkapital nach zwei Jahren = 100 € * (1+5%) * (1+5%)

<=> Endkapital nach zwei Jahren = 100 € * (1+5%)² = 110,25 €

Im Umkehrschluss berechnet sich der Barwert einer Zahlung, die erst in zwei oder mehr Jahren ausgezahlt wird nun also folgendermaßen:

Barwert = Endkapital / (1+Zinssatz)^{Anzahl der Jahre}

Die Berechnung des Barwertes des Liquiditätsüberschusses nach zwei Jahen berechnet sich demzufolge so:

Barwert = 3.790 € / (1+0,05)² = 3.437,64 € ≈ 3.438 €

Analog werden auf die gleiche Weise die Liquiditätsüberschüsse der Jahre drei bis fünf abgezinst und dadurch der heutige Wert dieser Zahlungen bestimmt.

Erläuterung Berechnung Barwert restliche Nutzungsdauer (überspringen) 

Die Barwerte der restlichen Jahre (Jahre 6-60) können entweder nach der oben beschriebenen Methode der Berechnung des Barwertes einzeln bestimmt und aufsummiert werden, oder aber in einer Formel zusammengefasst werden.

Die Formel zur Bestimmung der Summe aller Barwerte lautet wie folgt:

mit

r = jährlich wiederkehrende Rate (hier Liquiditätsüberschuss)

q = 1 + Zinssatz

n = Nutzungsdauer

Da für unser Beispiel die Barwerte der Jahre 6-60 errechnet werden sollen, berechnen wir zuerst den Barwert für die vollen 60 Jahre und ziehen dann den Barwert für die Jahre 1-5 wieder ab.

Barwert_6-60 = Barwert₆₀ - Barwert_1-5

<=> Barwert_6-60 = 71.552,71 € - 16.365,42 € = 55.187,29 €

Der Ertragswert der Immobiele berechnet sich nun aus der Summe der Barwerte der Jahre 1-5 und des Barwerts für die Jahre 6-60.

Ertragswert = 3.600 € + 3.429 € + 1.451 € + 3.110 € + 2.962 € + 55.187 € = 69.739 €

Der Wert der Immobilie heute ist unter den angenommenen Bedingungen wie Nutzungsdauer, Verzinsungsanspruch, Miete und Kosten also 69.557 €.

Fazit

Der Vorteil dieser Art der Berwertung liegt darin, das zum Beispiel zukünftige Renovierungskosten mit in die Betrachtung bzw. Kalkulation einbezogen werden können. Die Betrachtung der ersten fünf Jahre mag ein Planungshorizont sein, innerhalb dessen noch abgeschätzt werden kann, welche Einnahmen und Ausgaben durch die Investition anfallen. Um so weiter zum Beispiel Renovierungskosten in der Zukunft liegen, desto geringer fallen sie durch die Berechnung des Barwertes heute in´s Gewicht. So sind zum Beispiel die Einnahmen durch den Liquiditätsüberschuss im sechzigsten Vermietungsjahr in Höhe von 3.770 € heute nur 202 € wert. Das gleiche gilt für eventuell anfallende Kosten.

Abschließend kann man sagen, dass die Beispielimmobiele aufgrund der persönlichen Einschätzungen und Vorgaben (Verzinsungsanspruch) mit 80.000 € Kaufpreis zu teuer ist. Möchte man eine Verzinsung von 5% realisieren kann dies unter der Annahme, dass alle weiteren Faktoren der Wirklichkeit entsprechen (Mieteinnahmen, Mietausfallwagnis usw.) nur dann geschehen, wenn die Wohnung zu einem Preis von ca. 70.000 € gekauft wird.

Ergänzung 

Soll am Ende der Investition die Wohnung wieder verkauft werden, wird der geschätzte Verkaufspreis um 60 Jahre abgezinst und zu dem Ertragswert hinzu addiert.

Der Barwert eines geschätzten Verkaufspreises von zum Beispiel 100.000 € berechnet sich wie folgt:

Barwert = 100.000 € / (1+0,05)⁶⁰ = 5353,55 €

Der Ertragswert der Wohnung liegt dann bei:

Ertragswert = 69.739 € + 5.354 € = 75.092 €  

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